マンション売却時に確定申告は必要?ケースごとに徹底解説

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前回の記事で言ったように、マンション売却時は確定申告が必要なケースがあります。

今回は、実際にどのようにして確定申告書を作成するのかを、実際の確定申告を作成するサイトの画面を元に解説していきます。

マンション売却時の3つのケース

マンションを売却した場合の確定申告は、以下3つのケースに分かれます。

パターン 確定申告の義務
譲渡所得あり 確定申告をして納税する
譲渡所得あり+3,000万円の特別控除を利用する 確定申告をして制度を利用する
譲渡所得あり+3,000万円の特別控除を利用する 確定申告をして制度を利用する

まず、単純に譲渡所得があり税金がかかる場合は、確定申告をして納税しなければいけません。また、3,000万円の特別控除を利用する場合も確定申告は必要です。

さらに、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告の必要はありませんが、申告した方がお得になります。なお、これら税金に関しての詳細はこちらの記事を確認ください。
関連記事マンションの売却で知っておくべき税金について徹底解説

譲渡所得があるパターン

まず、譲渡所得があるパターンから解説します。まずは、国税庁の「確定申告作成コーナー」へ行きましょう。その画面にて解説します。

なお、3,000万円の特別控除を利用する場合も同じ流れで、以下のSTEP11だけ変わります。

STEP1:「作成開始」をクリック

STEP2:「書面提出」をクリック

e-TaxはWeb上から確定申告を提出できますが、専用機器が必要になります。

STEP3:動作環境のチェック

STEP4:「所得税コーナーへ」をクリック

STEP5:「左記以外の所得がある方」をクリック

STEP6:提出方法などを選択

青色申告の承認を受けている方はチェックしますが、会社員の方は青色申告の承認を受けていないので、ここは空欄で結構です。

STEP7:「土地建物等の譲渡所得」をクリック

「土地建物等の譲渡所得」は下の方になるので、スクロールしてみましょう。

STEP8:「内訳書作成」をクリック

STEP9:「マイホームを譲渡(売却)し、利益があった方」にチェック

STEP10:該当箇所にチェック

通常の売却であれば、3つ全て「いいえ」になります。

STEP11:「3,000万円の特別控除」のチェック

10個の質問がありますが、10個のうち1個でも「いいえ」があれば3,000万円の特別控除は利用できません。

全て「はい」であれば、自動的に3,000万円の特別控除を利用する前提で確定申告の作成がつづきます。

STEP12:物件の所在地などを入力

この辺りは売買契約書が手元にあればスムーズです。

STEP13:売却時の諸費用である仲介手数料を入力します

STEP14:物件取得時の情報の選択

STEP15:物件取得時の価格などの入力

ちなみに、相続物件などで取得価格などが分からない場合は、前の記事で言いましたが売却価格の5%相当額が取得時の価格になります。

本来であれば、物件取得時に1,000万円単位のお金がかかっているのに、売却価格の5%だと購入時の価格が極端に減ってしまうのです。

そのため、譲渡所得が高額になり譲渡所得税が高くなってしまいます。そうならないように、相続物件だとしても売買契約書や、仲介手数料などの領収書などは探しておきましょう。

STEP16:次に減価償却費の自動計算

STEP17:特例などの選択

後は、自動的に納税額が表示されるので、そこで譲渡所得税を納税する必要があるかが分かります。

ここまでのまとめ
  • まずは、国税庁の確定申告作成コーナヘ
  • 後は手順に従って入力していく
  • 基本的には入力作業なので申告書作成は意外と楽

譲渡損失があるパターン

譲渡損失があるパターンも、基本的には前項の譲渡所得があるパターンと同じです。ただし、STEP9で「マイホームを譲渡し、損失があった方」にチェックを入れます。

その後は、譲渡損失による所得控除が適用できるかをチェックします。1つでも「いいえ」があると、適用できません。

最後にこんな画面で出ます。

措法41条の5→買い替えの場合
措法41条の5の2→通常の売却の場合

その後は、前項と同じです。売却価格や購入価格などを入力して、前項と同じく自動的に計算されます。

前回の記事でも言いましたが、譲渡損失がある場合には、条件を満たせば譲渡損失の特例を利用できます。

この特例を利用できれば、ほかの所得を差し引くことができ節税になるので、利用可能であれば確定申告しましょう。

この特例にはさまざまな条件※1がありますが、その条件に当てはまっているかどうかも、以下のように入力することでチェックできます。

※国税庁 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

ここまでのまとめ
  • 譲渡損失がある場合も基本は同じ
  • ただし、確定申告する義務はない
  • 譲渡損失がある場合は確定申告した方が得なケースもある

まとめ

マンション売却時の確定申告は、基本的に国税庁ホームページ※の確定申告作成コーナーを利用しましょう。

このサイトを利用すれば、楽に確定申告の作成ができます。作成した書類は税務署へ持って行くか、郵送でも対応してくれます。

申告する時期は、マンションを売却した翌年の2/16~3/15です。