マンションの売却で知っておくべき税金について徹底解説

マンション売却時は譲渡所得税がかかる

マンション売却時に所得（利益）が出ていれば、その所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡は「売却」ということなので、譲渡所得とは「売却益」のようなものです。

結論から言うと、居住用マンションを売却するときには、譲渡所得税がかからないケースが多いです。

なぜなら、次項で解説する「3,000万円の特別控除」を利用できるケースが多いのと、そもそも購入価格より売却価格が高くなるケースは少ないからです。

ただ、まずは税金がかかったときのために、税率や譲渡所得の計算方法を理解しておきましょう。

なお、譲渡所得税を支払う場合には確定申告が必要ですが、確定申告については次の記事で解説します。

譲渡所得の計算方法

まずは、譲渡所得の計算方法を解説します。譲渡所得は、「売却価格－購入時の価格」という単純な計算式ではなく、以下のような計算式になります。

計算式：（売却価格－売却時にかかった諸費用）－（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）

要は、売却時の諸費用と購入時の諸費用を加味して、さらに減価償却費を購入時価格から差し引きます。

計算事例

仮に、以下のようなマンション売却事例では、どのくらいの譲渡所得になるかを計算してみましょう。

• 売却価格は3,500万円
• 売却時の諸費用は130万円
• 購入時の価格は3,100万円
• 購入時の諸費用は110万円
• 減価償却費は1,000万円

上記を先ほどの計算式に当てはめると・・・
計算式：（売却価格3,500万円－売却時にかかった諸費用130万円）－（購入時のマンション価格3,100万円＋購入時にかかった諸費用110万円－減価償却費用1,000万円）
これを計算すると、1,160万円の譲渡所得があるということになります。つまり、1,160万円の所得に対して税金がかかるということです。

減価償却費とは？

前項で解説した中で「減価償却費」という費用があります。簡単にいうと、築年数が経過して劣化した分を、マンションの購入時の価格から差し引く費用になります。

ただ、減価償却費は自動で計算されますので、計算式をわざわざ覚える必要はありません。実際には、国税庁ホームページの確定申告作成コーナーで必要事項を入力して計算します。

確定申告作成コーナー※1は次の記事にて、実際の画面を使って詳しく解説します。

※1国税庁　確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl

購入時の費用が分からない場合

仮に、相続した物件の売却などのときには、その物件の取得費用が分からないことがあります。売買契約書が紛失していたり、仲介手数料の領収書が紛失していたりするからです。

その場合には、「売却価格×5％」という計算式※2になるため、譲渡所得が高額になりやすいというデメリットがあります。

たとえば、先ほどの計算式では、以下の部分が「売却金額3,500万円×5％」の175万円に置き換わるということです。
「購入時のマンション価格3,100万円＋購入時にかかった諸費用110万円－減価償却費用1,000万円＝2,110万円」→175万円になる
そのため、改めて計算式は以下になります。
計算式：売却価格3,500万円－175万円＝3,325万円

このように、譲渡所得は1,160万円から3,325万円までに跳ね上がります。

※2国税庁　取得費が分からないとき
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

譲渡所得税率とは？

さて、譲渡所得の説明が長くなりましたが、次に譲渡所得税率を解説します。

譲渡所得税率は、その物件を売却した年の1月1日時点で、物件の保有期間が5年を超えているかどうかによって税率は変わってきます。

5年超保有している場合が長期保有となり、5年未満の保有の場合は短期保有になります。

長期保有の税率

長期保有の税率と、仮に前項で算出した1,160万円の譲渡所得があったときの税額を解説します。

• 所得税：譲渡所得×15％（1,160万円×15％＝174万円）
• 復興特別所得税：上記所得税額×2.1％（174万円×2.1％＝36,540円）
• 住民税：譲渡所得×5％（1,160万円×5％＝58万円）

上記の税率になるため、譲渡所得が1,160万円の場合には、約236万円（2,356,540円）の譲渡所得税がかかります。かなり高い税額になることが分かると思います。

短期保有の税率

短期保有の税率と、仮に前項で算出した1,160万円の譲渡所得があったときの税額を解説します。

• 所得税：譲渡所得×30％（1,160万円×30％＝348万円）
• 復興特別所得税：上記所得税額×2.1％（348万円×2.1％＝73,080円）
• 住民税：譲渡所得×9％（1,160万円×9％＝1,044,000円）

上記の税率になるため、譲渡所得が1,160万円の場合には、約460万円（4,597,080円）の譲渡所得税がかかります。短期保有は、さらに高い税額になることが分かると思います。

3,000万円の特別控除について知っておこう

次に、3,000万円の特別控除について解説します。先ほどいったように、この特別控除を利用することができるため、譲渡所得税はかからないケースが多いです。

ただ、この特別控除を受ける場合は確定申告が必要ですので、詳しくは次の記事をご覧ください。

3,000万円の特別控除の概要

3,000万円の特別控除とは、簡単にいうと譲渡所得を3,000万円控除してくれる制度になります。

もっと平たくいうと、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金はゼロになるということです。

先ほど譲渡所得の計算方法を解説しましたが、譲渡所得が3,000万円以上になることは、ほぼないと言っても良いでしょう。

譲渡所得が3,000万円以上あるということは、逆にいうとマンション価格がものすごく高騰しているということです。

3,000万円の特別控除を受ける条件

この特例を受けるためには色々な条件があります。今回は、代表的な条件をピックアップします。

• 自分が住んでいる家を売却する
• 家を売った過去2年にほかの特例を受けていないこと（例外あり）
• 買い手が親子等特別な関係でないこと

要は、投資用マンションには利用できず、直近でほかの特例を受けている場合は利用できません。
また、買い手が親子などの場合にも、相続税逃れの贈与にならないために利用できません。

ただ、一般的な売買の場合は上記に該当するケースは少ないので、さほど問題はないでしょう。このほかの詳しい条件については、国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※国税庁ホームページ　マイホーム売却時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

相続物件には適用されるか？

結論からいうと、最近の制度改正がありますが、マンションの場合は相続物件にも3,000万円の特別控除は適用されません。

この点は良く混合されがちなので注意が必要です。というのも、一戸建ての場合は条件を満たせば、空き家の売却でも3,000万円の特別控除は利用できます。

しかし、条件として「区分所有建物ではない」という文言があり、マンションは思いっきり区分所有建物です。

そのため、残念ながらマンションの空き家売却は3,000万円の特別控除は利用できないのです。気になる方は国税庁の出典している資料※を確認ください。

※平成28年度　税制改正のあらまし
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

譲渡損失がある場合

最後に、譲渡損失があるケースを解説します。譲渡損失があるということは、譲渡所得の計算をしてマイナスになったということです。

譲渡損失がある場合は、確定申告する必要はありません。ただし、実は得する場合もあるので確定申告をした方が良いケースも多いです。

繰り返しますが、確定申告については次の記事で解説します。

ここでは、譲渡損失について以下の点を知っておきましょう。

• 譲渡損失で得するとは？
• 得をするための条件は？

譲渡損失で得するとは？

譲渡損失がある場合は、その損失分をほかの所得から控除できます。つまり、会社員の方であれば給与所得を減らすことができ、個人事業主であれば事業所得を減らすことができるということです。

所得を減らすことができれば、その分税金を減らすことが出来るので節税になるというメリットがあります。また、差し引き切れなかった場合は、翌年以後3年に渡り繰り越すことが可能です。

たとえば、マンションを売却して譲渡損失が1,200万円あったとします。

仮に売主が会社員で、その年の給与所得が500万円だった売却は、「給与所得500万円－譲渡損失1,200万円」となり、その年の給与所得は0円になります。

つまり、その年の給与所得にかかる所得税・住民税はゼロになるということです。厳密にいうと、会社が税金を源泉徴収しているので、確定申告することで還付されます。

また、引き切れなかった700万円は、翌年と翌々に繰り越すことができるので、翌年の給与所得が700万円以下であれば翌年も税金はかかりません。

得をするための条件は？

ただし、前項のような譲渡損失の控除を受けるためには、以下のような条件があります。

• 入居用の家を売却すること
• 今住んでいなければ住まくなった日から3年以内の売却
• 売却した年の1月1日に5年超保有していること
• 売買契約時の前日時点で、ローンが10年以上残っていること

上記は主要な条件ですが、上記以外にももろもろ条件があるので、譲渡損失の控除を受けたい方は国税庁ホームページ※を確認ください。

※国税庁　譲渡損失が生じたとき
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm

まとめ

マンションの税金については、以下のポイントを抑えておきましょう。

• 譲渡所得があり納税するときは確定申告する
• 3,000万円の特別控除を利用するときも確定申告する
• 通常の売却であれば3,000万円の特別控除を利用できることが多い
• 譲渡所得の計算式を覚えておく
• 譲渡損失が出る場合は確定申告する必要はない
• ただし、得することもあるので確定申告した方が良いケースもある

冒頭でいったように、次の確定申告についてもセットでチェックしましょう。こちらの記事をご覧ください。