マンションを売却するときの仲介手数料について徹底解説!

「仲介手数料っていくら?」
「いつ支払うの?」
「値引きはできるの?」
マンション仲介500件以上の実績を持つ
プロ仲介マンがお答えします!
マンションを売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。ただ、仲介手数料は100万円以上になることもあり、負担は大きいと言えるでしょう。

そんな仲介手数料だからこそ、手数料率や支払い時期、そして消費税がかかるのか?などの注意点を知っておくべきです。今回は、仲介手数料率や値引きに関してなども幅広く解説していきます。

仲介手数料の仕組み

まずは、仲介手数料の仕組みから解説します。基本的には次項で解説する簡単な計算式さえ理解しておけば問題ありません。

また、手数料額は不動産会社が計算して提示してくれますので、その金額が何を根拠に計算されたのか?が分かる程度で問題ないです。

簡単な計算式

仲介手数料は、以下のような計算式になります。

売却金額(税抜き) 手数料率
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

ただし、このときは以下2点に気を付けなければいけません。

  • 消費税がかかる
  • 請求可能な上限である

消費税がかかる

たとえば、税抜き2,650万円のマンションを売却したとき、前項の計算式に当てはめると「2,650万円×3%+6万円」となり85.5万円です。

しかし、この金額にさらに消費税が加算されるので、8%の消費税を上乗せした923,400円が正確な金額になります。

請求可能な上限である

また、この仲介手数料は、あくまで不動産会社が売主に請求「可能」な金額です。つまり、この金額を請求されるというわけではなく、この金額が仲介手数料の上限金額になるということです。

ただし、後述しますが多くの不動産会社が上限いっぱいで請求しているのが現状です。これは、不動産業界の中では何となく当たり前のことになっています。

しかし、今は仲介手数料を下げている不動産会社も出てきているので、興味があったらチェックしましょう。ただ、そのような会社は注意点もあるので良く理解しておくことが重要です。

関連記事マンション売却で仲介手数料の安い不動産会社に依頼する3つの注意点

仲介手数料の早見表

では、実際に支払う仲介手数料の上限がいくらなのか、表をつくってみました。一般的に取引が多い1,000万円~5,000万円で作成し、金額は消費税も含まれています。

自分のマンションの売却金額を当てはめ、仲介手数料いくらくらいなのかチェックしてみましょう。

売却金額(税抜き) 手数料額
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
2,500万円 874,800円
3,000万円 1,036,800円
3,500万円 1,198,800円
4,000万円 1,360,800円
4,500万円 1,522,800円
5,000万円 1,684,800円
ここまでのまとめ
  • 仲介手数料は売却金額によって手数料率が異なる
  • 計算した手数料は請求して良い上限金額
  • 手数料が低い不動産会社もあるが注意点もある

仲介手数料は値引きできる?

「仲介手数料って値引きできるの?」という質問は結構多いです。確かに、上述したように仲介手数料は高額なので、できれば安く済ませたい気持ちは分かります。

結論からいうと、仲介手数料の値引きはできます。ただ、値引きすることによる売主のデメリットもあるので、その点を良く理解した上で値引き交渉しましょう。

通常は上限いっぱいで請求する

先ほどいったように、多くの不動産会社で仲介手数料は上限いっぱいで請求します。つまり、税抜き400万円以上であれば「売却金額×3%+6万円」に、消費税を加味した金額を請求されるということです。

何となく「3%+6万円」という仲介手数料が頭にある人もいると思いますが、多くの不動産会社がこの手数料率を請求するのがその理由でしょう。

こちらも先ほど言いましたが、最近では手数料の安い不動産会社もありますが、このような会社は注意点もあります。
関連記事マンション売却で仲介手数料の安い不動産会社に依頼する3つの注意点

値引きをする際の注意点

さて、本題ですが仲介手数料を値引きするときには、以下2点の注意点があります。

  • 媒介契約締結前に交渉する
  • 売却するときにマイナス面もある

個人的には仲介手数料を値引きするのはおすすめしません。営業マンとして無理に値引きされると、正直やる気が下がります。そのため、正規の仲介手数料を払ってくれる、ほかの物件を優先的に案内してしまうのが本音だからです。

媒介契約締結前に交渉する

まずは、値引き交渉するなら媒介契約の締結前に行うという点です。なぜなら、媒介契約書には仲介手数料率が明記されるからです

つまり、媒介契約書を締結した後に値引き交渉するということは、そもそもフェアな交渉ではなく不動産会社からしても受け入れがたいです。

営業マンが、上司に「媒介契約を結んだ後に、仲介手数料の値引きを求められているのですが・・・」と相談しても、上司の返答はNOでしょう。わたしなら間違いなくNOです。

そのため、仲介手数料の値引き交渉をするなら、媒介契約書を結ぶ前に行いましょう。また、媒介契約についてはこちらの記事を確認ください。
関連記事マンションの媒介契約は「専属専任」媒介契約を選ぶべき3つの理由

売却にマイナス効果もある

さきほど言ったように、無理に値引きすると営業マンのやる気が下がります。ただ、やる気が下がるとはいえ、仕事なので売却活動をサボるわけではありません。しかし、現実的には物件案内の優先順位は落ちるでしょう。

たとえば、担当している物件がA,B,Cの3物件あったとします。この3物件に別の人から内見希望があり、その日程が全て同じだったとします。

そのとき、あなたならなどの物件の案内を優先させますか?恐らく、仲介手数料を値引かれなかった物件を優先させると思います。

つまり、無理やり仲介手数料を値引くと、案内を後回しにされ内見の回数が減ります。それは、結果的にマンションの売却スピードが落ちるリスクがあるということです。

ここまでのまとめ
  • 仲介手数料の値引きは可能
  • ただ、媒介契約書を結ぶ前に交渉する
  • 後は、値引くと売却スピードが落ちるリスクがある

仲介手数料を支払うタイミングとは?

また、仲介手数料に関しては、支払うタイミングについても知っておく必要があります。仲介手数料は高額なので、支払うタイミングを知らないと予期せぬ出費になる可能性があるからです。

契約時と引渡し時に半金

結論からいうと、仲介手数料は契約時に半金支払い、引渡時に半金支払います。具体的な流れは以下の通りです。

  • 売買契約前に買主から手付金が振り込まれる
  • 売買契約を結んだ後に仲介手数料の半金を支払う
  • 引渡し日に買主から決済金を振り込まれる
  • 引渡手続きが完了したら仲介手数料は半金支払う

ほぼ全ての不動産会社が、上記のようなフローになります。

手付金と決済金から充当しよう

さて、ここで大事なのが「なるべく手元資金を減らさない」ということです。仲介手数料は100万円以上になることもあるため、半金でも数十万円の支払いになります。

そのため、売買契約時に支払う手数料は手付金からスライドし、引渡に支払う手数料は決済金からスライドさせましょう。そうすれば、手元資金を減らさずに済みます。

そのため、特に手付金は仲介手数料の支払いも加味して、金額設定することが重要です。手付金に関しての詳細はこちらの記事で紹介しています。
関連記事マンション売却の契約時に気を付けるべき4つのこと

ここまでのまとめ
  • 仲介手数料は契約時と引渡し時に支払う
  • 仲介手数料の支払いフローを理解しよう
  • 手付金と決済金からスライドするので手付金額は注意

まとめ

マンションの仲介手数料については、以下のポイントを抑えておきましょう。

  • 仲介手数料率を把握しておこう
  • 消費税がかかる点は注意
  • 仲介手数料は値引きできるがリスクもある
  • 仲介手数料の支払いフローを理解し手付金額に注意

仲介手数料の次は、「仲介手数料の低い不動産会社の注意点」です。こちらの記事をご覧ください。