昨年マンションを売った!確定申告は必要か??

「マンションを売ったら税金かかる?
確定申告は必要?」
どういうケースが考えられる??」
マンション仲介500件以上の実績を持つ
プロ仲介マンがお答えします!
マンションを売却したら確定申告をして納税しなければいけないときもあります。

ただ、多くのケースは税金が非課税になります。その理由は、3,000万円の特別控除が利用できるからです

しかし、3,000万円の特別控除を利用するときには確定申告が必要になるので、税金を納める必要がなくても確定申告は必要だということです。

確定申告が必要か?

まず、確定申告が必要かどうかをザクっと解説します。

ものすごく簡単にいうと、売却益が出た場合には確定申告が必要で、売却益が出なかった場合は確定申告が不要になります。

売却益が出なかった場合は、そのまま放置で問題ありません。

売却益の計算方法

次に、そもそも「売却益はどうやって計算するの?」という話です。

売却益は譲渡所得といいます。「譲渡=売却」、「所得=利益」です。そのため、譲渡所得があった場合には「譲渡所得税」を納税する必要があります。

そんな譲渡所得の計算は少々複雑で、以下のような計算式です。
「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」

売却価格と売却にかかった諸費用はすぐにわかると思います。諸費用は具体的に「仲介手数料」などです。

購入時の価格は購入時の売買契約書の価格、諸費用は仲介手数料やローン関係の諸費用です。当時の領収書をベースに計算します。

減価償却費は、建物が劣化した分を購入時の費用から差し引くという意味です。これはあまり深く考えずに、「そういう費用があるんだな」くらいで良いです。

割と計算が面倒に見えますが、結論をいうと国税庁のホームページで計算するのが一番早いです。

このホームページを利用して、減価償却や譲渡所得を計算する具体的な手順については、こちらの記事を見て入力を進めてください。

ざっくり計算する

とはいえ、ホームページで計算するのが面倒な人は、ざっくりと計算してみましょう。

前提として減価償却費の計算方法を解説しておきます。
「減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」

償却率については、建物の構造ごとに定められています。中古マンションなら、鉄筋コンクリート造がほとんどなので償却率は0.015です。

仮に、新築時4,000万円で購入したマンションを12年後に売ったなら・・・
4000万円 × 0.9 × 0.015 × 12年 = 648万円

つまり、12年経過して価値が648万円下落したということです。ここでもう一度、譲渡所得の計算式に戻ります。ちなみに、以下の諸費用は目安で入れているので各自変更してください。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用155万円)―(購入金額4,000万円+購入時にかかった諸費用120万円-減価償却費用648万円

太字&赤字の部分が3,472万円です。つまり、売却金額が3,627万円以下であれば、この場合の譲渡所得はゼロということになり、その場合は税金がかからないということです。

3,000万円の特別控除とは?

さて、仮に前回の例で売却金額4,500万円だったとします。この売却金額を前項の式に当てはめると・・・

「(売却価格4,500万円-売却時にかかった諸費用155万円)―(購入金額4,000万円+購入時にかかった諸費用120万円-減価償却費用648万円)」

つまり、譲渡所得は873万円になり、その金額に税金がかかるということです。しかし、3,000万円の特別控除を利用できれば、3,000万円までの所得は控除(マイナス)されます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得をゼロにしてくれるということです。

この「3,000万円の特別控除」色々な条件がありますが、以下が主な条件です。

  • 入居用の住宅を売却する
  • 直近で住宅に関する特例を受けていない

条件は一応国税のホームページで確認ください。ただし、3,000万円の特別控除を利用する場合は、確定申告が必要です。その場合は、こちらの記事に手順をまとめているのでご覧ください。

また、譲渡所得税などの詳細はこちら
関連記事マンションの売却で知っておくべき税金について徹底解説

まとめ

マンション売却の確定申告については、以下の点を理解しておきましょう。

  • 譲渡所得(売却益)がなければそのまま放置
  • 譲渡所得があれば確定申告して納税
  • 3,000万円の特別控除を利用する場合も確定申告は必要

今の状況だとマンション価格が上がっているので、譲渡所得が発生するケースはあります。そのため、3,000万円の特別控除を利用できても確定申告は必要である点は覚えておきましょう。