マンションの売却の全てを1記事にまとめてみた

 
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マンションを高く・早く売りたいのは誰しもが思うことです。そのような人は、おそらくネットなどで「マンション 売却」と検索するでしょう。

しかし、マンションの売却に関しては色々なサイトで色々な記事があり、どれを読めば良いか分からないと思う方も多いはずです。

そんな人のために、「マンションを高く早く売りたい!」という人が読むべきことを、この記事1つに全てまとめました。

また、マンション売却全ての「チェック項目」をまとめているページもあります。チェック項目を印刷して手元に置いておきましょう。

マンション売却の流れとは?

まずは、マンション売却の流れを簡単に解説します。マンションを売却するときの流れは・・・

  • 査定
  • 不動産会社選び
  • 媒介契約
  • 売却活動
  • 申込
  • 契約
  • 引渡し
  • 税金について

ざっくりいうとこの8つのタームがあります。それぞれを詳しく説明する前に、まずはこの8つのタームの概要をざくっと説明します。

ただ、「大体分かるから良いよ。」という人は、こちらをクリックしてください。「査定」の詳細を解説している箇所にスクロールします。

査定

査定とは、不動産会社に「自分のマンションがどのくらいで売れるのか?」を調査してもらうことです。もちろん、無料で行うことができます。

マンションを高く・早く売るためには、査定が最も大切といっても過言ではありません。なぜなら、仲介をしてもらう不動産会社を決めるは、この「査定」という作業しかないからです。

つまり、査定額とその根拠だけしか、不動産会社を見極める方法はないということです。そのため、査定は複数の不動産会社に行い、きちんと見極めなければいけません。

不動産会社選び

査定に関連することではありますが、優秀な不動産会社をどのように見極めるかの解説をします。わたしも不動産会社の仲介マンなので、そのプロの目から見た見極め方法です。

不動産会社は、恐らく皆さん思っているよりも会社ごとに違いがあります。その点を見極めることができれば、100万円単位で売却金額は変わってくるのです。

媒介契約

査定によって不動産会社を見極めたら、次は不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、「マンションの売却をあなたの会社にお願いします」という契約です。

媒介契約の中には3種類あり、種類によって色々と違う点があります。結論からいうと、専任系の媒介契約の方が良いですが、色々注意点があるので後ほど解説しますね。

売却活動

さて、媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売却活動スタートです。実際の売却活動は不動産会社に営業担当者が行いますが、売主として協力すべきことは多いです。

営業担当者の立場からすると、売主の協力はマンションの売却スピードと価格に、大きな影響を及ぼします。大体3ヶ月程度の期間なので、この期間はできる限り売却に協力しましょう。

申込

売却活動で購入希望者が現れたら、その人から申し込みを受けます。しかし、申し込みはキャンセルリスクがあるので、しっかりと見極めなければいけません。

また、申し込み時に手付金・売却金額・引渡し日などを決めるので、申し込みは意外と重要なのです。その点を詳しく解説していきます。

契約

次に、いよいよ売買契約を結びます。売買契約時も基本的には営業担当者が主導しますが、売主として確認するべきこともあります。

また、当日の流れなどもイメージしておくことで、スムーズに売買契約が進みます。

引渡し

マンションは売買契約が終わっても完了しません。売買代金を決済して、所有権を売主から買主に移すことで引渡しとなります。

引渡しが完了してようやくマンションの売却活動は完了です。

税金について

税金だけは、画像があってボリュームが多くなりすぎるので、この2記事だけ別でお読みください!

結論からいうと、ほとんどのマンション売却は税金はかかりませんが、確定申告が必要なケースがあります。

関連記事マンションの売却で知っておくべき税金について徹底解説

関連記事マンション売却時に確定申告は必要?ケースごとに徹底解説

査定

さて、では1つ目の査定から解説します。査定については、以下の点を理解しておきましょう。

  • 机上査定と訪問査定
  • 机上査定と訪問査定の違い
  • 賢い査定は一括査定
  • 査定前に相場を調べる
  • 査定はどこを見る?
  • 査定前の準備や時間について

特に、査定は一括査定が肝となります。一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に査定依頼するのが重要ということです。

机上査定と訪問査定

査定は机上査定と訪問査定の2段階で行われます。机上査定とは、営業担当者は机の上だけで行う査定なので、営業担当者は現地を見ません。

基本的に、周辺で成約したマンション価格を調べ、その価格を参考に机上査定の価格を算出します。

一方で、訪問査定とは、実際にマンションを営業担当者が見に来て、正式な査定額を提示することです。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定と訪問査定で価格が変わることは少ないです。ただ、「あまりに汚い」や「予想外に日当たりが悪い」などのときは査定額が下がることはあります。

また、机上査定は5~6社に依頼して、その中から3社ほどに訪問査定を依頼すると良いでしょう。

もちろん、机上査定をお願いした会社全てに訪問査定を依頼しても良いですが、多すぎると混乱してしまうと思います。

賢い査定は一括査定

さて、再三いっているように、以下の理由で査定は一括査定がおすすめです。

  • 数分で複数社に査定依頼できる
  • 同時期に査定結果が来る
  • 個別に依頼するメリットはない

つまり、会社へ個別に査定依頼するメリットはなく、一括査定サイトは楽に依頼できるのです。

一括査定サイトは複数ありますが、以下がまとめです。

サイト名 設立 登録不動産会社数 査定依頼できる数 運営会社
HOME4U 2001年 550社以上 6社 NTTグループ
RE-Guide
2006年 550社以上 10社 株式会社ウェイブダッシュ
イエウール 1,400社 6社 株式会社Speee
イエイ 2007年 1,000社以上 6社 株式会社Q
スマイスター 2004年 1,000社以上 6社 株式会社シースタイル

※2018年2月の情報。上記の「設立」はサイトの設立です。

個人的には参加している不動産会社が多い「イエウールあたりがおすすめです。

あとは、RE-Guideも10社に査定依頼できる点では良いですね。査定依頼は5~6社でも十分ですが、机上査定であれば10社ほどに依頼しても良いでしょう。

ただ、訪問査定は10社だと情報がごちゃごちゃになるので、机上査定である程度絞ったほうが良いです。

相場の把握

査定前に相場を調べる査定依頼する前のポイントは、ざっくりで良いので相場を把握しておくことです。

なぜなら、相場を頭に入れておいたほうが、不動産会社が提示する査定の精度をジャッジしやすいからです。相場を調べる方法は以下のサイトを利用することです。

このサイトは周辺の成約事例を調べることができます。REINS Market Informationの情報源はレインズに登録された価格で、土地総合情報システムは国交省が行うアンケートです。

そのため、REINS Market Informationの方が正確性は上ですが、使い勝手は土地総合情報センターの方が上です。一旦、2つのサイトを見てみましょう。

時間があれば両方を利用して調べ、面倒であれば土地総合情報センターのみでも構いません。

査定はどこを見る?

先ほどいったように、机上査定は周辺の成約事例を調べます。一方、訪問査定時に営業担当者が見るポイントは以下です。

  • 部屋のキレイさと劣化具合
  • 外観の劣化具合
  • 共用部分の使い勝手
  • 日当たりや眺望

上記のように、机上では分からないポイントを営業担当者はチェックします。

査定前の準備や所要時間

査定前の準備や時間について査定前の準備として、以下の点を行っておきましょう。

  • 室内の掃除
  • 資料の準備

まずは、室内の掃除です。後述する「営業活動」のところで掃除のポイントを解説しますが、査定前に一旦クリーニングはしておいた方が良いです。

また、重要事項説明書(重説)や管理規約集、パンフレット、図面集など、そのマンション購入時にもらった資料は全て用意しておきます。

ちなみに、訪問査定の時間は短くて20ほどで、長いと1時間くらいです。長くなるときは、売主から質問が多いときになるので、質問がなければ20分ほどで終わります。

ここまでのまとめ
  • 机上査定の後に訪問査定をする
  • 机上査定は一括査定サイトを利用
  • 査定前に相場を調べ掃除・資料の準備をする

不動産会社選び

さて、各社の訪問査定が終われば、いよいよ不動産会社選びになります。先ほどもいいましたが、査定から不動産会社選びが、マンション売却で最も重要です。

そんな不動産会社選びの際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

  • 不動産会社は何をする?
  • 不動産会社を選ぶポイント
  • 大手の不動産会社の特徴
  • 地元密着の不動産会社の特徴
  • 囲い込みを覚えておこう

不動産会社は何をする?

そもそも、マンション売却で具体的に不動産が何をするか知らない人は多いと思います。不動産会社が行うことは、ざっくりいうと以下のようなことです。

  • 広告活動による集客
  • 内見(物件見学)の日程調整
  • 見学者の案内
  • 見学者との交渉
  • 申込や契約などの手続き

このように、マンション売却に関するほぼ全てを営業担当者が行います。

だからこそ、不動産会社によって売却スピードと売却価格が大きく変わってくるのです。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選ぶとポイントは以下の点です。

  • 価格の「高さ」ではなく「根拠」で選ぶ
  • 不動産会社ごとの特性を知る

まず注意したいのは、価格の高さではなく根拠で選ぶことです。なぜなら、不動産会社によっては「媒介契約をゲットするために価格を高く提示する」会社があるからです。

といのも、不動産会社としては媒介契約を結ばないと、売却活動ができません。つまり、仲介手数料をもらう機会がなくなるので、何とかして媒介契約を締結したいです。

そのため、あえて査定価格を高くすることで、媒介契約を無理やりとるような会社もあります。

ただ、そのようなケースは、結局その査定額で売れなくても、売却価格がずるずる下がっていくことが多くなります。そのため、高い査定価格に飛びつかず、きちんとその根拠を見極めましょう。

その根拠を見極めるために、先ほど言った「相場価格を調べること」が大切になってくるのです。

大手の不動産会社の特徴

さて、次に不動産会社ごとの特性です。大手不動産会社の特徴は以下の点です。ちなみに、大手不動産会社とは、複数店舗所有している不動産会社のことです。

  • 店舗数が多いので集客しやすい
  • 社員教育がしっかりしている
  • ブランド力があるので信頼性が高い

このような特徴があるので、広い範囲から集客できそうな、人気のエリアのマンションなどは大手不動産会社の方が有利でしょう。地元密着の不動産会社の特徴一方で、地元密着の不動産会社は、以下の特徴があります。

地元密着型の不動産会社の特徴

ちなみに地元密着型とは、店舗数はそこまで多くないものの、駅前に店舗を構える「街の不動産屋さん」です。

  • とにかく地元集客に強い
  • 地元に関する営業トークが上手

ネット全盛期ではあるものの、「店舗にフラッと立ち寄って物件を探す」というケースも少なくありません。また、特に高齢者の方は地元の不動産屋さんに物件を探しに行くケースも多いです。

さらに、地元に根付いた営業担当者は、地元の細かいアピールポイントまで理解しています。そのため、地元集客がメインになるような、あまり広域からの集客が望めないマンションなどは、地元密着企業がおすすめです。

囲い込みを覚えておこう

不動産会社選びで注意すべきは「囲い込み」を行うような不動産会社には、マンションの売却を依頼しないということです。囲い込みについては、以下の点を理解しておきましょう。

  • 囲い込みとは?
  • 囲い込みの対策とは?

囲い込みは売主にとってデメリットしかないので、絶対避けなくてはいけません。とはいえ、いまだに囲い込みをしている不動産会社があるのも事実です。

囲い込みとは?

囲い込みとは、他社からの紹介を受け付けないことです。その理由は、他社からの紹介で成約すると、買主から仲介手数料をもらえないからです。

そのため、他社から「検討したい人がいるのですが見学できますか?」と問い合わせがきたときに、まだ見学できるのに「見学できません」と断ってしまうのです。

囲い込みをやられてしまうと集客が減るので、売主は囲い込みをなるべく避けなくてはいけません。

囲い込みへの対策とは?

囲い込みを避ける対策は以下です。

  • 囲い込みの存在を知っていると伝える
  • 知人が他社経由で検討していると伝える

まず、囲い込みの存在を知っていると伝えましょう。それだけで、多少の抑止力になります。

また、知人が他社経由で検討していると伝えると、「もし囲い込みをしたら知人経由でバレるかも・・・」と思うので、これも抑止力になります。

ここまでのまとめ
  • 不動産会社は売却全般を行う
  • 査定額の「高さ」ではなく「根拠」が大事
  • 囲い込みを防止する対策を講じておく

媒介契約

不動産会社選びが終われば、その不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約については、以下の点を知っておきましょう。

  • 媒介契約の内容
  • 専任系が良い理由
  • 媒介契約を締結するタイミング

先ほど少し触れましたが、媒介契約は3種類あり、その中でも専任系の媒介契約をおすすめします。媒介契約の内容媒介契約の3種類は、種類ごとに以下の違いがあります。

すごく簡単にいうと、一般媒介契約は複数社と媒介契約を結べ、ほかの専任系は1社だけとしか結べません。つまり、専任系はマンションの売却を1社だけに任せるということです。

また、売却報告義務やレインズ登録義務は、一般媒介契約はありませんが専任系の媒介契約はあります。

そんな中、専任系が良い理由専属専任媒介と専任媒介という専任系をおすすめする理由は、「不動産会社が本気で売却活動をする」と言う理由になります。

この理由をより理解するために、不動産会社がどのように収益を上げているかなどを簡単に説明します。

不動産会社の収益

不動産会社は、基本的に仲介を成約させたときにもらう「仲介手数料」が収益になります。そのため、媒介契約を取得し、物件を成約させることで収益が上がるということです。

ここで注意して欲しいのが、仲介手数料をもらえるのは、あくまで「成約時」です。売却契約を結んでも、成約して引き渡しまで完了しないと、不動産会社は仲介手数料をもらえません。

一般媒介契約のデメリット

しかし、一般媒介契約だと、ほかの会社も媒介契約を結んでいます。ということは、不動産会社からすると、「ほかの会社が先に契約すると仲介手数料をもらえない・・・」と思います。

そのため、広告費や人件費をあまり投下したくないので、どうしても集客が悪くなるのです。

わたしが前にいた不動産会社も、一般媒介は「レインズ登録」くらいで、チラシやネット広告は無料でできるものしかやっていませんでした。

専任系はお金をかける

一方、専任系の場合はほかの会社が先に買主を見つけることはありません。そのため、広告も人員もある程度投下するので、集客しやすいのです。

また、正直な話をすると、営業担当者は確実に専任系の物件を優先します。たとえば、一般媒介の物件と専任系の物件で内見予約が被れば、ほぼ確実に専任系を優先するでしょう。

このような理由で、専任系のほうが集客力は高く、結果的に高く・早く売りやすいのです。

専属専任VS専任

専属専任と専任専任系2つの中で、専属専任と専任は正直いうとどちらでも良いです。よりベターという意味では、専属専任のほうが良いでしょう。売却報告義務などが1週間に1回ですからね。

そもそも、専任系が専属専任よりメリットなのは「自己発見取引」のときに・・・

  • 専属専任は仲介手数料を満額支払う
  • 専任は広告費くらいで済む

という点くらいです。自己発見取引とは、自分で買主を見つけてきたときなので、そのようなケースはほぼありません。そのため、「知り合いが検討するかも」のようなときでない限りは、専属専任の方が良いでしょう。

媒介契約を締結するタイミング

媒介契約を締結するタイミング媒介契約を締結するタイミングは、最短で訪問査定のときです。訪問査定時に媒介契約書を持ってきて、その場で媒介契約を結ぶこともあります。

ただ、訪問査定時に媒介契約を結ぶのは、あまりおすすめしません。なぜなら、改めて不動産会社の査定額や根拠、営業担当者の対応を比べて、比較してから決めた方が良いからです。

とはいえ、売却活動のスタートをずるずる延ばすのは良くないので、訪問査定から1週間を目処に媒介契約を締結しましょう。

ここまでのまとめ

関連記事
  • ざっくり媒介契約ごとの違いを理解する
  • 媒介契約は専任系の方が集客力は上がる
  • 媒介契約の締結は訪問査定から1週間ほど

仲介手数料について

さて、ここで仲介手数料についても少し触れておきます。マンション売却時の諸費用は、この仲介手数料と登記関係費用くらいです。

登記関係費用は10万円もしないケースが多いので、諸費用の内訳の大部分は仲介手数料になります。そんな仲介手数料については、以下の点を理解しておきましょう。

  • 仲介手数料はいくら?
  • 仲介手数料が安いのは良い?
  • 仲介手数料が安い不動産会社

仲介手数料いくら?

マンションをはじめ、不動産の売買にかかる仲介手数料は以下です。

売却金額(税抜き) 手数料率
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

注意点としては、上記で計算した金額に消費税がかかります。ちなみに、個人間で売買する中古マンションの場合、物件価格自体に消費税はかかりません。

そのため、上記の「売却金額(税抜き)」は基本的に、そのマンションの成約価格とイコールと思って問題ないです。

たとえば、3,530万円で成約したら「3,530万円×3%+6万円=1,119,000円」に消費税8%が加算され1,208,520円になります。

仲介手数料が安い会社は良い?

前項で解説した金額は、あくまで不動産会社が売主と買主に請求して良い「上限金額」になります。そのため、前項の仲介手数料以下の設定をしている不動産会社もあります。

たとえば、税抜き400万円以上の物件の手数料を「3%+6万円」ではなく、「2%」にする会社などです。ただ、そのような不動産会社は、以下の点に注意です。

  • 広告費を削るかもしれない
  • 人件費を削るかも知れなし

これは、先ほどの「一般媒介契約のデメリット」と同じです。要は、仲介手数料という報酬が低くなるので、その分経費を削るということです。

そのため、仮に仲介手数料が安い不動産会社に依頼するなら、売却実績や営業担当者の対応をチェックする必要があります。

ここまでのまとめ
  • 仲介手数料は売却価格によって変動
  • 仲介手数料には消費税がかかる
  • 仲介手数料が安い会社はデメリットもある

売却活動

仲介手数料につづいて、売却活動の解説です。媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動をスタートさせます。売却活動について、以下の点を押さえておきましょう。

  • 売却活動は何をする?
  • 売り出し価格の設定と変更
  • 売却前の準備

売主が協力することで、マンションは高く・早く売りやすくなります。特に、売却活動は売主の協力が大事なので、特に以下の点は重点的に読んでください。

売却活動は何をする?

売却活動において、売主が行うことは以下の2点です。

  • 内見予約の日程調整
  • オープンルームの実施
  • 値引きのジャッジ

特に、内見予約の日程調整は、なるべく内見予約者の都合に合わせましょう。内見=集客なので非常に重要なことです。

内見予約の日程調整は、広告を見た人や不動産会社から、自分のマンションの仲介を担当している営業担当者に「内見予約」の連絡が入ります。内見は、基本的には売主が立ち会って行います。

そのため、売主の日程調整も必要になるので、特に最初の1ヶ月間は土日の予約は全て受けるようにしましょう。最初の検討者は検討度合いが高い方が多いからです。

また、できれば平日でも何とか時間を調整して、夜に内見するなどの対応をしたほうが良いでしょう。

オープンルームの実施

また、オープンルームも積極的にやるようにしましょう。オープンルームとは、「2/11(日)10:00~17:00までオープンルーム実施!」など、期間を定め予約なしで見学する内見方式です。

マンションの見学は意外と心理的なハードルが高いので、「ちょっと見に行ける」というスタンスのオープンルームは効果絶大です。

オープンルームのときには、売主は外出するのが一般的です。この点は少々面倒ですが、オープンルームから購入にいたるケースは割りと多いです。

値引きのジャッジ

また、中古マンションの売却時は、大体値引き交渉をされます。マンションは一千万円単位の金額なので、仮に1%値引きできても10万円くらいの値引きになります。

この値引きジャッジも基本的には売主が行い、注意点は「粘りすぎない」ということです。先ほどいったように初期の来訪者の方が検討度合いは高いです。

そのため、できるだけ早い段階で値引き対応して、決めてしまうことをおすすめします。最初に検討者をすぐに断って、ずるずると販売が延びたマンションを何件も見てきました・・・。

売り出し価格の設定と変更

さて、ここまでが売主が行うべきことであり、次は売主が考えるべきことです。売主の考えるべきことの中で最も重要なのが「売り出し価格の設定と変更」になります。

売り出し価格とは広告に記載する金額なので、もろに集客に影響します。また、売れなければ売り出し価格を下げなければいけません。

値引きを加味するか?

まず、売り出し価格を、値引きを加味した価格にするかどうかです。基本的にはある程度値引きを加味した価格にするべきですが、その「度合い」は異なります。

目安としては、売りやすい物件は査定額の10%くらい上乗せして、売りにくければ最大で5%程度の上乗せに抑えておくことです。

売りやすい物件とは、築浅や立地が良い(駅が有名、駅近など)物件ことで、売りにくいとはその逆の物件です。

下限価格を決めておく

また、自分の中で絶対に売却したい下限価格を決めておきましょう。下限価格の目安は、「住宅ローンの残債+売却時の諸費用」を参考に決めると良いです。

下限価格を決めて営業担当者に伝えておけば、営業担当者も買主との値引き交渉はしやすいです。たとえば、値引きできるという含みを持たせて持ち帰るか、その場で断るかという判断ができます。

この点は営業担当者にとっては、実はすごく重要です。下限価格を決めておかないと、ものすごく値引き交渉をしにくいので、必ず伝えるようにしましょう。

引渡し時期を決めておく

あわせて、引渡し時期も決めておきましょう。なぜなら、引渡し時期も交渉材料になるからです。たとえば、買主が「すぐにでも引っ越したい」とします。

そのとき、営業マンが売主の引渡し希望時期を理解していれば、「では、あなた(買主)の引渡し時期に合わせるように売主と交渉するので、値引きはなしでお願いします」のような交渉ができるのです。

売却前の準備

では、この章の最後に売却前の準備について解説します。売主はマンション内見前・内見中には、以下のことを行いましょう。

  • 掃除関連
  • 出迎え準備
  • 内見しやすい環境の整備
  • 部屋を良く見せる工夫

特に、掃除は内見の度に行うようにしましょう。面倒ではありますが、それが成約を左右すると思って、がんばって協力するようにお願いします。

掃除関連

掃除関連掃除は特に水周りが重要です。水周りは汚れやすいですし、衛生的に気になるからです。水周りを含めて、どうしても落ちない汚れがあれば、ハウスクリーニングを検討すべきでしょう。

それくらいハウスクリーニングは重要なので、数万円ほどであればハウスクリーニングに投下する価値はあります。また、内見前に部屋の換気を行っておきましょう。

換気は内見者が来る数十分前で良いです。家には独特のにおいがありますので、それを少しでも軽減するのが狙いになります。

出迎え準備

内見者が来訪したら、売主は簡単に挨拶をします。売主の印象も少なからず検討に影響するので、きちんと行いましょう。

また、スリッパを準備したり、バルコニー用に外履きを用意したりすることも重要です。細かいことですが、このような点で意外と購入検討者の検討度合いが変わります。

内見しやすい環境の整備

検討者が内見中は以下の点に気をつけましょう。

  • なるべく室内にいない
  • どこでも見て良いと伝える

見学中はなるべく席を外しましょう。売主が不在であれば、値引きの話や聞きにくい質問ができます。見学時間はせいぜい10数分ほどなので、できれば外出するようにしましょう。

また、営業担当者にはどこでも見て良いと伝えておきましょう。というのも、見学者もクロゼットの中などは醜いものです。が、クロゼットの大きさや形状なども確認したいのが本音です。

そのため、見られたくない場所以外は、基本全て見て良いことを伝えておきましょう。そうすれば、営業担当者が上手く案内してくれます。

部屋を良く見せる工夫

また、以下の工夫で、見学者に部屋をより広く見せることができます。

  • 床のモノを置かない
  • 白色のものを増やす
  • 玄関背の高いモノをおかない

床面の露出度が高いほど室内は広く見えるので、なるべく床にモノは置かないようにしましょう。また、ダーク系よりも白系のほうが部屋が明るく見えます。

そのため、小物などでダーク系のモノがあれば、引き出しに隠すなどの対応をしましょう。また、コート掛けなど背の高いものがあると玄関が狭く見えるので、奥に引っ込めておくと良いです。

ここまでのまとめ
  • 見学日程など協力できるところは最大限協力する
  • 売り出し価格の設定と変更は重要
  • 内見前は掃除など部屋がよく見える「工夫」を行う

申込

申込さて、売却活動で購入希望者が現れたら、いよいよ申込みを受け付けます。申込みについては以下の点を知っておきましょう。

  • 申込とは何か?
  • 手付金について知ろう
  • 申込後の注意点

マンション購入時は申込みと契約という二段階があります。そのため、分かりにくい部分もあるので、申込みと契約は別ものと理解しておいた方が良いです。

申込とは何か?

申込みとは、一時的に部屋を押さえることです。申込みをすることで、売主はほかの検討者から申込みを受けることができません。

つまり、購入者からすると申込みをすることで、ほかの検討者にその部屋を横取りされてしまうことを防げるということです。申込み時には基本的に金銭は発生しません。

「申込み金10万円」などを取る会社もありますが、特に意味がないお金なので今ではほとんどの会社が申込金を取っていません。

申込みするときは、不動産会社が用意する「申込書」に、購入希望者が署名・捺印をして終わりです。申込書には、契約予定日や売却金額、手付金額などが記載されます。

手付金について知ろう

さて、申込書に記載する「手付金」ですが、手付金は非常に重要な要素になります。手付金は、本来であれば契約時にもらうお金ですが、手付金額は申し込み時に決めるので、この章でお話します。

手付金とは?

そもそも手付金とは、売却金額の一部を前もって「預かるお金」です。そのため、売却金額の一部に充当されますし、全部ローンで支払うなら引渡し時に変換します。

手付金の効果手付金の効果は「解約時の違約金」です。売買契約を自己都合で解約するときには、手付金がそのまま違約金になります。

つまり、買主が自己都合キャンセルしたら手付金は没収で、売主が自己都合キャンセルしたら手付金は返還し、さらに同額を違約金として支払います。

ちなみに、「自己都合キャンセルかどうか」については、次章の「契約」のところで解説します。

手付金額の注意点

そもそも、売主のほうが自己都合でキャンセルするケースはほぼないでしょう。そのため、手付金額はなるべく高めに設定して、契約キャンセルリスクを低くするべきです。

手付金額の上限は売却金額の20%です。ただ、一般的には、「100万円・200万円」という区切りの良い金額か、5%~10%程度が相場でしょう。

目安としては、最低でも100万円以上か5%以上です。それ以下は契約キャンセルリスクがグンと増します。最初は最低でも10%程度で交渉するように営業担当者に言っておきましょう。

申込後の注意点

申し込み関して、手付金額以外の注意点は以下の通りです。

  • 契約前に意思確認を忘れない
  • ほかの検討者の案内だけは行う

上記は営業担当者の仕事になるので、営業担当者に必ず依頼しておきましょう。残念ながら、放っておくと上記を行わない担当者もいます。

契約前の意思確認

申込みは部屋を押さえる行為ですが、申込みキャンセルリスクは常にあります。申込みは契約とは違い、買主にとってリスクはありません。仮に、申込金を取っていても、キャンセル時は返還します。

そのため、申込み~契約までの間に、必ず一度以上は営業担当者から購入意思の確認を入れてもらいましょう。

営業担当者に「申込者に日程確認だけ一度連絡して、その結果を伝えてください。」といっておけば、営業担当者は確認します。

ほかの検討者の案内

このように、申し込み後もキャンセルリスクがあるので、ほかの検討者の案内だけはしておきましょう。

既に申込みが入っていることを伝えつつも、キャンセル時の二番手として見学してもらうと良いです。

そうしておけば、もし申し込みキャンセルになっても、アプローチできる検討者が増えます。

ここまでのまとめ
  • 申込みとは部屋を押さえること
  • 契約キャンセルを低くするため手付金額はなるべく高く
  • 申込み後も意思確認とほかの検討者の案内をする

契約

申込みを受けたら、次は売買契約を結びます。マンションの売却完了は引渡しですが、契約を結べば一区切りといえるでしょう。そんな契約については以下の点を理解しておきましょう。

  • 契約日の設定について
  • 契約時には何をする?

契約を結ぶことで、法的な書面を交わすことになります。基本的に、契約は営業担当者が主体で行いますが、売主として認識しておくべきこともあります。

契約日の設定

契約日の設定は、申込みキャンセルリスクを低くするため、なるべく申込みから短くしましょう。どんなに長くても1週間以内はマストです。

また、一般的には土日に申し込んで、次の日の土日に契約することが多いです。しかし、できれば申込みから数日後の平日に契約することがベストになります。

その方が、申込みキャンセルリスクがグンと減るのが理由です。ただ、契約は2~3時間以上はかかるので、購入検討者に前もって相談するなど事前準備が必要になります。

そのため、平日契約したいことを営業担当者に事前に言っておきましょう。そうすれば、重説の雛形を作っておくなど、契約日を早める対応をしてくれるはずです。

ちなみに、営業担当者からすると平日に契約するのは割と嬉しいです。申し込みキャンセルリスクが低くなるのもちろん、土日をほかの物件の営業活動に使えるからです。

契約時には何をする?

売主が契約時にすることは、書面への署名・捺印くらいです。営業担当者が買主に重説をしますが、売主はそれを聞く必要はありません。

そのため、事前に売買契約書の金額をチェックし、重説も簡単にチェックしておくくらいなのです。重説は、購入時の重説と大部分同じなので、チェックするのは簡単です。

ただ、そのマンションを購入したときから、何か環境が変わっていたら営業担当者に伝えておきましょう。もし思い出せないけど気になることがあれば、管理会社に相談すれば教えてくれます。

ここまでのまとめ
  • 売買契約は法的な書面を交わす
  • 売買契約日はなるべく早く設定
  • 契約時は売契と重説を簡単にチェックするくらい

引渡し

さて、売買契約が終われば、契約から1ヶ月~1.5ヶ月くらいで引渡しをします。引渡しをすることで、所有権が完全に買主に渡るので、売主はマンション内に入ることはできません。

そんな引渡しについては以下の点を理解しておきましょう。

  • 引渡しの流れ
  • 引渡し前に売主が行うこと

引渡しは、意外と売主がやることが多いので注意しましょう。

引渡し前に売主が行うこと

引渡し前に売主が行うことは以下の点です。

  • 銀行への手続き
  • 引越し作業

いずれも前持った準備が必要です。万が一、売主の都合で契約書に定めた「引渡し約定日」を過ぎてしまうと、売主の違約となってしまいます。

銀行への手続き

住宅ローンを完済していない方は、抵当権の抹消手続きがあるので、まずは銀行に連絡しましょう。

大体が平日の手続きになり、場合によっては数時間かかるので、会社員の方は半休などが必要かもしれません。

そのような点も早めに確認するため、申込みが入った段階で連絡しても良いです。割と面倒な手続きなので、早めの連絡をおすすめします。

引っ越し作業

また、契約した時点・・・もしくは申込みくらいから、複数の引越し業者に見積もり依頼しておきましょう。前もって予約などをすれば安くなることもあります。

荷物が多いと、引越し費用も20万円越えるケースがあるので、各社の見積もり比較が必要になります。

引渡しの流れ

引渡し当日は以下のような流れになります。

  • 所定の場所に買主、売主、営業担当者が集まる
  • 買主からの入金確認
  • 書類への署名、捺印
  • 銀行で手続き

大体の場合、不動産会社のオフィスに集まることが多いです。そこで、買主からの入金を一緒に確認して、し引渡しに関する書面に署名・捺印をします。

ローンで購入するケースが多く、ローンは朝一番で振り込まれます。そのため、9時くらいに集合して、書面への署名・捺印は30分くらいで終わります。

その後ローンを組んだ銀行へ行き、抵当権抹消書類を受け取るという流れです。後は、営業担当者と司法書士にお任せです。そのため、所要時間は銀行への遠さによります。

銀行での手続きはすぐ終わるので、銀行が近ければ引き渡し全体で1時間もかからないでしょう。ただ、注意点は基本的に平日に引渡しが行われることです。

なぜなら、ローン実行や所有権移転登記が平日しかできないからです。そのため、会社員の方は半休するか、代理を立てる必要があります。

ここまでのまとめ
  • 銀行手続きは事前に必ず確認しておく
  • 場合よっては平日半休が必要
  • 引渡し日も平日になるので注意

まとめ

お疲れ様でした。引渡しが完了したら、マンション売却は全て終わりです。細かいことはほかの記事で補足していますが、この記事を読めば一旦マンション売却は問題ありません。

一連の流れと、チェック項目を印刷した紙を手元に置きながらマンションの売却を進めましょう。皆さんのマンションが少しでも高く・早く売れるよう、少しでも役に立ったのであれば幸いです。

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