中古マンション査定のロジックはどうなってる?

①比較法(正式名称:取引事例比較法)

一番オーソドックスな査定方法です。
隣のお部屋が1000万円で売れた(「取引事例」といいます。)から、うちのお部屋も1000万円で売れるね、という考え方です。
もちろん、面積の大小、間取り、日照などを比較して、優劣をつけ査定していきます。
取引事例が別のマンションなら、立地、築年数、マンションのグレード、階数などを比較し、優劣をつけて査定していきます。

②収益法(正式名称:収益還元法)

もし、マンションのお部屋を第三者に賃貸したと仮定して、得られる賃料から、経費(管理費、修繕積立金、修繕費、固定資産税、火災保険料等)を差し引いた値を、利回りで割り戻す方法です。
なんだか小難しい感じがしますが、計算式で表すと簡単です。
計算では年額を使用するのが一般的です。
賃料を年額120万円(月額10万円ですね。)とします。また、経費を年額30万円(管理費12万円、修繕積立金12万円、その他6万円)
120万円-30万円=90万円(これが純収益です!)
この純収益を利回り(ここでは5%)で割ります。
90万円÷5%=1800万円
となります!
ここで利回りですが、正式名称は還元利回りといって、理論的にはかなり面倒な算出を行いますが、買主がそのマンションに対して期待するであろう利回りと考えておけば大きな間違いはないです。

③積み上げ法(正式名称:原価法)

この方法を中古マンション一室に当てはめるのは、現時点では現実的ではありません。よって無視して良いと思います。
念のため、考え方だけお伝えします。
あなたが保有しているマンションの敷地が更地だと仮定して、更地の価格と一棟の建物(マンション)の価格を足し合わせます。
この値に築年数に応じた減価を行い、あなたのマンションの共有持分を掛け合わせます。
更には階層別、同階層の中でも位置別に優劣を比較して算出します。
ご説明の通り、この方法は、仮定が多すぎて現実では査定に取り入れられていないので無視しても良いと思います。